부동산 투자에 대해 질물해볼 것들

요즘 인터넷에서 강남부동산 수도권 부동산에 대해 관심이 매우 많아보여 한발짝 멀어져서 투자자로서 질문을 던져본다. 

 

첫째 부동산은 인플레이션을 대비하는 효율적인 자산이기 때문에 매수후 보유하면 나의 이익은 항상 인플레이션을 방어해줄 수 있다. ? 

 

둘째 왜 수도권 부동산이 많이 오르는가  ? 

 

셋째 공실이 늘어나고 있는 지금도 왜 부동산이 오르는가 ? 

 

첫번째 질문에 대한 저의 생각은 대체적으로 인플레이션보다 더 상승하는 것은 맞지만 지금 우리사회는 부동산을 맹목적으로 공부하고 조사하는 사람이 많으므로 공급과 수요에 따라 수요자층에 이에서 가격이 오른 상태일 것이다. 수요는 심리에 따라 변화적이지만 공급은 계산적이기 때문에 부동산에한 과한 매수심리가 수요층을 자극했지만 정부의 공급규제로 과하게 오른 상태이다로 생각하고 있습니다. 

 

둘째 수도권 부동산에 대한 인터넷정보가 매우 많고 수도권의 호재 지하철 연결이나 부동산 경쟁률등에 대한 기사와 비싼 집값을 금액으로 보면서 이익이 매우 크다고 착각하게 됨 실질적으로 부동산 수익률을 10~30년으로 보면 그렇게 크지 않음 우리나라의 가격은 소수구간에 급등후 숨고르기 기간이 긴편으로 추론됨 그러므로 지금은 급등구간일 확률이 높고 앞으로 조정구간이 들어갈 확률이 높은 지점 또한 객관적인 소득대비 집값이 너무 비쌈 우리나라의 소득은 한계지점까지 왔고 앞으로 저성장구간이기에 소득이 지속적으로 많이 오를 확률은 낮다고 생각함 그로인해 부동산가격대비 소득비율이 거품이라고 생각이 든다. 

 

셋째 그동안 비싼 지역 강남 명동 등은 임대가 항상 잘 나갔지만 요즘 홍대 부분을 보면 젠트리피케이션현상으로 인해 공실이 생긴다. 이로 인한 사회학자들은 사회현상으로 보지만 투자자의 입장에서 보면 고객이 많아도 장사해서 볼 돈의 한계가 있음 오프라인은 공간의 한계와 인력의 한계로 어느순간 대면 매출액의 맥시멈은 정해져있는데 지금 그 지점 근처까지 왔는데 최근 최저임금향상과 저금리로 인한 부동산 가격 상승으로 인한 임대료 상승으로 매출 상승속도보다 더 커짐으로서 장사꾼이 좋은 상권의 매출 확대보다 비용줄이기로 입장이 바뀌는 중 그렇기 때문에 강남 상가 불패신화의 믿음이 무너지리라 생각한다. 상황이 30년 만에 바뀜 현재 우리나라의 저성장의 여파가 고가 상가 부동산에도 미치리라 예상함 그리고 배달음식은 굳이 임대료 비싼지역에 있을 필요가 없음 최근 배달시장의 상승은 매우 빠르며 이 현상으로 인해 일방 식당의 매출을 잠식하는 효과가 나타남 그 전에 좋은 상가는 장사가 잘되는 구역에서의 상가였는데 지금 매출이 올라가는 분야는 배달음식점이기 때문에 이들의 위치효과가 떨어지기 시작함 아직 이 현상이 상가가격의 반영이 안되고 있다고 생각한다. 지금까지의 좋은 상가와 앞으로의 좋은 상가는 사람의 접근성보다 배달음식하기 좋은 위치일 확률이 높다. 그럼에도 불구하고 현재 부동산 가격은 월세나 소득대비 너무 비싸다. 그렇기에 이 열기가 언제가는 평균회귀법칙에 따라 급격한 하락으로 균형을 맞추거나 상승없는 횡보로 균형을 맞출거라는 생각이든다. 그럼으로 지금까지의 기대이익대비 부동산의 이익이 줄어드는 시점이다라는 생각에 도달한다.