현 부동산 시장을 지켜보면서 자본주의에 근거한 분석

지금 우리나라의 부동산은 가장 핫한 분야다. 그 이유는 언론의 보도량과 서점을 가서 재태크란을 보면 아파트에 관한 이야기가 베스트셀러고 실제로 책도 많이 팔린다. 그리고 부동산 강좌가 열리면 금방 매진대고 사람들은 참가비를 내며 열심히 학습하는 태도를 가지고 있다. 또한 부동산 이외의 돈벌이가 나빠진 것 또한 부동산만이 미래라 생각하는 이유라 생각한다. 그 다음은 너무나 저렴한 금리가 부추긴다고 생각한다.

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우선 부동산이 지금 오르는 매커니즘에 대한 설명은

1. 양도소득세와 정부규제로 인해 재건축 아파트를 막고 거래세가 높기에 매도자가 부동산을 안내놓으면서 공급이 제한됬다.

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2. 부동산에 대한 사람들이 열정은 매우 높고 여러 저평가 지역을 찾는 사람들 즉 분석하는사람들이 많으므로 수요가 증가했다.

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3. 공급과 수요에서 공급은 제한됬고 수요는 증가하니 가격이 오른다.

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4. 가파르게 오른 가격은 지금 아파트를 사면 안되는 분위기를 형성해 사람들이 뛰어들게끔 함으로서 수요가 더욱더 증가한다. 이로인해 부동산은 한 번 더 오른다.

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현재 이런 매커니즘에서 3단계에서 4단계로의 전환점이라 생각한다. 그렇다면 내가 생각하는 부동산이 왜 위험한가에 대해 설명해 보겠다.

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우선 부동산을 분석하는 사람들이 많고 저금리로 인해 적당한 가치의 부동산을 찾는 투자보다 상대적으로 덜오른 부동산에 대한 투자가 늘고 있다. 이는 부동산에 가치에 따라 오르기 보다는 안오른 지역이라 오르는 것이기에 가치평가가 명확하지 않을 확률이 있고 또한 이런 상승으로인해 저평가지역에 투자하는 것이 옳바른 투자법이라 투자자들이 착각을 하게 된다. 가치와 가격은 대체적으로 동행하지만 위에 있는 4가지 요인으로 인해 가격이 더 멀리가거나 아님 가격이 더 가파르게 떨어지는 등 간격이 멀어지는 현상이 된다. 이는 실수요자보다 차익수요가 많은 사람들이 부동산의 매입이 증가한다는 점이다. 물론 급하게 아파트를 사는 사람도 한채이지만 실수요라기보다는 투기수요라 부를 수 있다. 왜냐하면 서둘러 매수하는 것이기 때문이다. 더 오를 까봐 매수는 투기수요에 가깝다.

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둘째 현재 한국경제의 소득이 증가하지 않고 있다는 점이다. 아파트 가격의 상승만 지켜보지 말고 여러 신도시들의 상가들을 살펴보면 현 한국경제의 허리가 무너지고 있음이 보인다. 그로인해 전체 실수요자가 줄 확률이 매우 높다.

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셋째 부동산으로만 돈이 몰리면 모든 정부는 상당한 패널티를 가하기 시작한다. 이 지점에서 사람들은 노무현 정권의 기억으로 인한 수요를 더 자극하게 된다. 노무현 정권도 규제에도 불구하고 아파트 값이 올랐으니 요번 정권도 올랐다 하여 수요를 자극해서 더 오르지만 그 지점이 점점 위험해지는 지점이다.

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넷째 다주택자들의 부동산 투자는 분양업자에게 있어 잠재적인 고객이면서 라이벌이다. 왜냐하면 그들조차 부동산을 매각하는 주체가 될 수 있기 때문이다. 다주택주들에게 부동산 매입이 늘어난다는 점은 잠재적인 공급자의 증가이다. 그렇다면 차후에는 수요의 증가가 한계에 다다를 점에 공급이 늘음으로서 가격하락할 우려가 있다.

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다섯째 부동산 보유세 인상과 양도소득세 증가 그리고 금리인상을 확률이 대한 이야기를 할 수 있다. 현 미국연방은행총재는 더이상의 금리인하는 없다고 말하고 있다. 그리고 한국의 국채수익률또한 하락세를 멈추고 약간의 상승을 보여주고 있다. 이 점은 금리인하가 멈추고 횡보하는 지점으로 더이상의 금리인하로 인한 부동산 상승요인이 사라질 확률이 높다는 것이다. 사람들은 11년간의 저금리가 영원한 저금리라 착각하게 된다. 금리인상은 언제나 있었던 일이다. 결코 영원한 저금리는 존재하지 않는다. 고금리 시장으로의 전환은 예측하기 어렵지만 중금리의 시대는 올수 있다. 그러나 지금 자산시장은 저금리에 기반이 되있기에 약간만 금리가 올라도 자산시장에 치명적인 타격을 입힐 것이다.

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이 다섯가지 이유가 부동산에 대한 나의 생각이다. 지금 부동산을 매수한다면 돈을 벌 확률이 높다. 그러나 당신이 적절한 타이밍에 매도할 수 있는가와 부동산 불패신화에 대한 생각으로 매도타이밍을 놓친다면 레버리지를 이용한 부동산 매입은 당신을 하우스푸어로 만들것이다 2009년~2011년 가장 인기있는 말은 하우스푸어였다. 하우스푸어가 생기는 모습들을 우리가 볼 수 도있다. 부동산을 실거주목적으로도 최근 지나치게 올랐다면 기다려 보는것 또한 나쁘지 않다. 어차피 시장은 활황기가 있으면 냉각기가 있기 마련이다. 영원한 활황기는 존재하지 않는다. 부동산 불패신화라 칭하는 대한민국도 부동산의 활황기와 냉각기가 존재했다. 남이 사서 오른 아파트에 배아파하지말고 냉정하게 현 상황을 지켜보는 것 또한 공부가 되리라 생각한다. 인생은 짦으면서 길다. 자산시장의 흐름현상을 공부하는 것이 인생에서 나의 자산을 지키는 길이 되리라 생각한다.